STJ: O novo proprietário de imóvel não é obrigado a pagar a taxa de manutenção devida pelo antigo.
Por: Izadora Albuquerque Dutra
Trata-se de análise da decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao Recurso Especial N° 1.941.005, interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), ajuizado pela Associação de Proprietários do Vale do Flamboyant que alegou falha na prestação jurisdicional na decisão do TJ/SP. O STJ decidiu que não houve falha na decisão do TJ e entendeu que os débitos do proprietário anterior, referente a cobrança de taxa de manutenção de loteamento cobrados pela Associação, não podem ser impostos ao comprador mesmo que previsto em contrato-padrão.
O novo proprietário adquiriu o imóvel através de um leilão, pois o antigo proprietário devia alguns débitos, fora as taxas de manutenção para a Associação. Todavia, o novo proprietário se recusou a pagar as dívidas anteriores referentes a manutenção do loteamento, alegou que não seria uma dívida propter rem, ou seja, ela não adviria com a aquisição do imóvel, pois seria uma dívida de caráter pessoal (pessoa) e não do imóvel (coisa). Sendo assim, o advogado da Associação dos proprietários do condomínio ressaltou que havia firmado em contrato com o novo adquirente o pagamento das taxas e que as cláusulas deveriam ser cumpridas após a aquisição do imóvel.
O recurso movido pela Associação dos Proprietários teve como fundamento a lei de loteamento N° 6.766/79, com as alterações advindas da Lei 9.785/99, com embasamento nos artigos 24, 25 e 29. Contudo, uma ênfase no artigo 27 da Lei nº 6.766/1979, fundamentou que o adquirente sucede o transmitente em todas as suas obrigações, isto é, responderá pelos débitos da taxa de conservação em aberto.
Entretanto, o TJ julgou que mesmo que tenha sido firmado em um contrato-padrão não havia cláusula que permitia compreender que a ciência do adquirente os débitos anteriores à sua aquisição. Sendo assim, houve um acórdão onde foi indeferido o recurso por unanimidade dos votos. A Associação ingressou com Recurso Especial no STJ alegando falha na prestação jurisdicional, sob fundamento que a cobrança de taxa de manutenção está prevista no contrato padrão, havendo falha na decisão, pois foi firmado o compromisso de pagamento das taxas no contrato.
O Recurso Especial não prosperou, o STJ entendeu que a dívida cobrada na ação do processo é de responsabilidade do antigo proprietário do imóvel, segundo a lei de loteamento, pois não se trata de uma dívida propter rem (é a obrigação própria da coisa que surge pela simples aquisição de um direito real de propriedade), logo, não pode acompanhar a coisa adquirida. Dessa forma, a dívida sob taxa de manutenção de imóveis é de única responsabilidade do antigo proprietário.
Neste sentido, o artigo 27 e o artigo 29 da Lei 6.766/1979 tem como fundamento proteger os adquirentes de imóveis, determinando que não se pode realizar interpretações extensivas sobre obrigações e responsabilidades nestes tipos de contrato. Não sendo expresso que o adquirente deveria responder pelos débitos do antigo proprietário, portanto, somente sucederá a transição em pagar as taxas de manutenção. Mesmo que os requerentes em decorrência do processo tenham alegado que houve violação dos artigos 24, 25 e 29 da Lei nº 6.766/1979, pelo fato de o contrato padrão ter sido levado a registro em cartório, permitindo que seja consultado por qualquer interessado e, pelo fato do próprio contrato ter reproduzido em parte na matrícula do imóvel, não se pode interpretar que o adquirente estava ciente dos débitos e seria responsável pelos débitos a ele repassados.
Nesse contexto, a principal intenção da decisão do STJ é proteger os adquirentes do imóvel, deixando claro que as obrigações realizadas em função da pessoa não se vinculam ao bem imóvel, levando em conta a interpretação da norma da lei de loteamento quanto às obrigações e responsabilidades. Por fim, a Terceira Turma do STJ que julgou o Recurso Especial, por unanimidade, negou provimento, tendo em vista a proteção do comprador de imóvel.